ВЫСТАВКА CEPIF-2008

«От реальности не уйти»

14-15 мая в Варшаве проходила ежегодная выставка недвижимости инвестиций Центральной и Восточной Европы. На выставке были представлены объёкты недвижимости и инвестиционные проекты Польши, Болгарии, Украины, Турции, России и дополнительно несколько проектов на побережье тёплых стран. Нашу Калининградскую область представляла объединённая делегация Центра информационных технологий «Инок» и трастовой компании «КалининградТрастЭнерго».
Все экспозиции отличались хорошим исполнением, высококачественной полиграфией и готовностью договариваться о конкретном взаимодействии. Красиво и правильно с точки подачи информации были оформлены стенды Варшавы, но и других польских городов, даже не являвшихся центрами воеводств, но интересных для потенциальных инвесторов. В том числе были экспозиции наших соседей, Гданьска, Мальборка, Эльблонга. На них можно было получить любую необходимую информацию для принятия решений о потенциальных инвестициях: приводились фотоснимки земельных участков и условия сотрудничества с местными органами, а также предварительные расчёты рентабельности данных проектов. Что интересно, проект создания в Эльблонге технопарка, предусматривает, что его участниками станут и Калининградские фирмы. Судя потому, как решается у наших соседей данный вопрос, в отличие от нас, то начинаешь верить, что действительно эффективнее и быстрее будет разместить технопредприятия на территории Эльблонга. При этом к разработке данного проекта привлекались местные консалтинговые фирмы, что, вероятно, находится за гранью понимания наших властей.
На фоне остальных экспозиций, площадка нашего региона выглядела довольно скромно. Никто из чиновников наш регион не представлял, выставочных материалов, мы тоже не получили, за исключением 20 брошюр и электронной презентации нашей области. На регистрационной стойке выставки, выдавая бейджики, на моём, в спешке написали «министерство экономики Калининградского региона», поэтому пришлось отвечать на вопросы, сообразуясь с данным обстоятельством. К слову электронная презентация была неплоха, за исключением отсутствия прямого обращения к инвесторам, с демонстрацией конкретных цифр и показателей возможных инвестиций, в данном случае в недвижимость.
Кроме жилых посёлков загородом и элитного жилья в городе, а также торговых и офисных центров (там уже давно не смешивают эти понятия), было очень много предложений недвижимости на побережье: в Польше, Болгарии и Турции. Причём использовалось многофункциональное понятие «апартаменты». Этот продукт предлагался как второе жилье, но нёс в себе и смысловую бизнес-нагрузку: Вы можете жить или отдыхать в эти квартирах, а можете поручить управляющей компании сдавать их внаём в Ваше отсутствие, получая дополнительную прибыль. Очень здравая мысль, учитывая, что многие предложения рассчитаны на российских частных инвесторов. С представителями наиболее интересных проектов была достигнута договорённость о совместной деятельности по данному вопросу. Западные партнёры готовы взять на себя организацию приезда и осмотра предлагаемых объектов, а также организацию оформления прав собственности.
Резюмируя существующую общую тенденцию гражданского строительства в Восточной Европе, особенно взаимодействия местных властей, девелоперов, риелторов, инвесторов и консультантов, хорошо понимаешь, что в нашем городе наблюдается чётко спланированный хаос, основанный на стремлении возвести как можно больше метров, не сообразуясь, ни с коммуникационным обеспечением, ни с транспортными потоками, ни с экологическими нормами, ни даже с эстетической точки зрения. Представленные на данной выставке проекты торговых центров были проработаны со всех сторон, и ориентировались на архитектурное восприятие их в будущем, как по внутренней планировке, так и внешнему виду. Не было ни одного проекта в стиле «заводское здание в центре города», который мы сейчас наблюдаем рядом с нашей мэрией (кто был в Москве, тот знает, что у нас реализована именно концепция заводского здания в пределах города). Почему проект называется «Европа-центр» тоже не понятно, в Европе так не строят лет уже 40, не говоря о развешенной на стенах щитовой рекламе.
Города Восточной Европы уже прошли стадию «кризиса перепроизводства погонных метров», когда возводимые жилые и не жилые здания не соответствовали требованиям рынка, ни по качеству, ни по цене. Отсутствие понимания комплексности здания и прилегающей территории, а также коммуникационных возможностей, рано или поздно приводит к снижению продажной цены этого здания. При существующей тенденции повышения потребительских предпочтений на рынке, громоздкие «уродцы» из дешёвых материалов и без инфраструктуры обречены на вымирание как бизнес, будь то жилое здание или торгово-офисный центр. Любое проектирование у них производится только при условии формирования чёткого понимания кто и по какой цене будет покупать эти метры, и не только сейчас, а в ближайшие 2-3 года. При этом обязательно, ещё раз повторю – обязательно предусматривается разработка и прокладка соответствующих коммуникационных сетей, что бы не перегружать существующие. Что-то не припоминается каких-то общегородских проектов в Калининграде по улучшению коммуникаций. А маркетинговых проработок по рыночной востребованности нового жилья и торгово-офисных зданий, за редким исключением, нашими девелоперами и управляющими компаниями не проводится ни самостоятельно, ни с приглашением специалистов. Основы будущего кризиса, связанного с многоэтажным строительством в городе, а также с клонированием низкокачественного жилья в пригородах и на побережье начали закладываться уже полгода назад. Реальная, а не спекулятивная, составляющая спроса начинает падать на предлагаемое жильё, так как идёт явный разрыв качества этого жилья и его продажной цены. Каждое следующее, хорошо продуманное строительство, будет снижать рыночную стоимость предыдущих, аляповатых проектов. Каждая следующая инвестиционная компания, увеличивающая внутреннюю стоимость своих проектов, за счёт лучших проработок требований рынка, особенно с учётом будущего развития города, будет изначально получать более выигрышные возможности по управлению этой недвижимостью уже в ближайшей перспективе. Дополнительно можно добавить, что строительные компании, самостоятельно ведущие застройку, по причине отсутствия внутренней системы ценообразования, реально привязанной к рынку, сами для себя закладывают потерю конкурентоспособности уже в ближайшие 2-3 года, когда в отрасль приходят фирмы умеющие считать внутреннюю стоимость и работать с реальной наценкой на продукт.
Уже давно существующей реальностью стал процесс расширения городов восточной Европы за счёт прилегающих территорий. Грамотное архитектурное планирование, с коммуникационным обеспечением, при формировании правильной рыночной концепции позволяет распределять транспортное и коммуникационное напряжение на гораздо большую площадь, чем просто городские рамки. Вследствие этого, повышается общая комфортность проживания людей, что является одной из функций муниципалитетов нормальных городов. Понимание важности этого момента уже проявляется в деятельности администраций минимум трёх муниципальных округов нашего региона.
По итогам общения на выставке и представленных экспозиций, можно сформировать следующий образ современного девелопера (в корпоративном контексте):
• это, во-первых, творческая лаборатория;
• слаженный коллектив специалистов, объёдинённых общей целью;
• умение хорошо рассчитывать проекты;
• качественная визуализация продукта;
• чёткое понимание рынка и умение прогнозировать его развитие;
• восприятие интересов инвесторов, способность обеспечивать плановую прибыль;
• умение выстраивать деловые отношения с местной властью;
• социальная ответственность за проекты (расшифрую: эстетичность, экологичность, безопасность, учёт интересов жителей).

И на последок: общаясь с иностранными риэлтерами, рассказывал им о развитии нашего региона, о том, как потенциально интересно должно быть инвесторам приобретать недвижимость в нашей области. При этом добавлял, что у нас собираются строить атомную электростанцию…. Люди думали, что я шутил….

Да, к слову: «Патриотизм – это не когда хвалишь своё болото, а когда делаешь из него сад».

Павел Ященко,
директор «КалининградТрастЭнерго»
- управление недвижимостью в Ваших интересах.