«Комментарии по поводу качелей»

Очень интересная, с точки зрения анализа ситуации на рынке недвижимости региона, статья была напечатана в прошлом номере газеты. Мой коллега очень правильно, с академическим подходом рассмотрел возможное развитие ситуации, и его выводы, особенно по цифрам дают ориентацию по дальнейшим тенденциям.
К сожалению, в описании факторов, действующих на данные модели, есть один пробел. Данный фактор вскользь приводится в конце статьи, да и то не в реальном значении. Это изменение предпочтений потребителей – а именно по качеству жилья. Состав потребителей сам изменился: ушли те, кто покупал всё, что предлагали, а также любители доделывать своими руками, «экономить», и от рынка «отвернулись» спекулятивные капиталы, которым всё равно, какое качество покупать. В статье приводятся расчёты по кв. м., и это было правильно…вчера. Сейчас делать какие-либо прогнозы без учёта интересов потребителей, значит нарушать сам принцип маркетингового анализа. Люди больше не покупают квадратные метры, они хотят покупать жильё, в полноценном варианте – как место проживания, нормальное по качеству. Поэтому продажи сегодняшних новостроек будут низкими не по причине большого предложения, а по причине отсутствия требуемого предложения на рынке.
То, что якобы сейчас «за счёт реальной конкуренции на рынке мы наблюдаем движение в интересах покупателя и по ценам, и по качеству» (цитата из статьи), на самом деле нужно излагать в будущем времени – «когда-нибудь…в результате конкуренции…». На данный момент, реальной конкуренции на рынке нет, не одна строительная компания не побежала изучать рынок в части желаний потребителя, количество обанкротившихся строительных фирм и инвесторов, не достигло критической массы, когда следующие строители и инвесторы будут думать, что они строят, и кто это будет покупать.
Обязательно надо учитывать, что так называемое «элитное» жильё, предлагаемое на данный момент, будет терять в цене на рынке, так как его качественное наполнение совсем не элитное. И тоскливые «супер-посёлки», построенные и строящиеся сейчас без учёта пожеланий потребителей, так же будут подать по цене за 1 м. кв., так как каждый новый дом и посёлок качественного жилья, ориентированного на запросы клиентов будет снижать спрос и соответственно продажную цену некачественного жилья.
Причем, в данной статье, совсем не учитывается тот момент, что меняется структура самого спроса на жильё. Всё больше жителей города, рассматривают предложения жилья за городом. Новостройки-муравейники уже не расцениваются людьми как достаточно комфортные условия проживания. Вопрос с «соседями» стоит очень остро, так как культура людей различна, и никто не хочет вместо одной проблемы покупать другую. Поэтому, минимум 20 % реальных покупателей перейдут в ближайший год из «городских» в «загородные». Обращаясь к опыту соседей чётко видно, что основной спрос будет перемещаться в ближайшие 5 лет в сторону не высоток, а 3-4 этажного строительства и не за счёт уплотнения, а за счёт расширения территории. Это факт, я и раньше писал и говорил на эту тему. Ещё в мае месяце группа инвесторов не хотела верить в то, что продажи упадут, так как это не согласовывалось с их «позитивным» видением рынка. Но реальность развития рынка недвижимости существует вне зависимости от нежелания кого-либо видеть её, иначе «качели могут и сломаться».
Данные таблицы можно взять за основу, но их необходимо скорректировать с учётом описанных мною факторов, что потребует достаточно большой работы, для выхода на конкретные цифры корреляции.

С уважением,
Павел Ященко